Det är dyrt att bygga hus. För att det ska bli någon ekonomi i byggandet tillåter hyreslagen så kallade presumtionshyror, alltså lite dyrare hyror i nybyggda hus. Den möjligheten valde Balder att utnyttja i det hyreshus i Kongahälla som stod färdigt 2017.
Presumtionshyran bestäms vid ett tillfälle i en förhandling med Hyresgästföreningen och gäller sedan under femton år. Tanken är att under denna tid ska hyrorna i det omgivande beståndet ha stigit så att nivåerna jämnat ut sig. Det finns dock en passus i lagen som säger att presumtionshyrorna kan justeras för att anpassas till hyresutvecklingen på orten. Balder gjorde tolkningen att eftersom Kungälvsbostäder fått igenom en hyreshöjning på 2,25 procent för år 2020 borde de kunna höja presumtionshyran med lika mycket.
– På andra håll har presumtionshyrorna omförhandlats och höjts, säger Niklas Dabrowski, kundrelationsansvarig på Balder. Alla kostnader ökar med åren. Som byggherre och fastighetsägare vill man förstås bibehålla nivån man kommit överens om i förhandlingarna och som hela investeringskalkylen baseras på.
Förvaltningskostnaderna viktiga
Hyresnämnden gick dock istället på Hyresgästföreningens linje. Det är Anna Isaksson glad för. Hon är processjurist på Hyresgästföreningen.
– Balders resonemang skulle urholka systemet fullkomligt, säger hon. Om fastighetsägaren får höja kontinuerligt sker det ju aldrig någon utjämning,
Hyresnämnden motiverar sitt beslut bland annat med att med den typen av hyreshöjningar skulle fastighetsägaren bli överkompenserad för sina kostnader, inte minst eftersom man bedömt att kostnadsutvecklingen för fastighetsägare i Kungälv var minus 1,1 procent under 2020.
– Eftersom hyreshöjningen är procentuell skulle hyrorna i de nybyggda husen med Balders tolkning dessutom stiga mer, i reda pengar, än i hyreshus som inte har presumtionshyra, påpekar Anna Isaksson. Det skulle bli mycket svårt för hyresgästerna att bo kvar.
Men att kostnaderna för förvaltningen skulle ha minskat håller inte Niklas Dabrowski med om.
– Nej, drift- och underhållskostnaderna har ökat, säger han. Sedan huset byggdes för tre år sedan har priserna för värme, vatten, avlopp, el och renhållning ökat med över elva procent. Därför ger hyrorna inte samma kostnadstäckning som när vi byggde huset.
Ärendet är principiellt viktigt. Balders är inte det enda fastighetsbolag som gjort tolkningen att presumtionshyrorna kan höjas. Hyresnämnden har tidigare avgjort två liknande fall, det ena Umeå och det andra i Karlstad. Där gjorde nämnden samma bedömning, nämligen att fastighetsbolaget inte bara skulle kunna tillgodoräkna sig de höjningar som andra bolag fått igenom utan att det måste göras en skälighetsbedömning av hyreshöjningen i varje enskilt fall. I de båda tidigare fallen har fastighetsägaren valt att överklaga Hyresnämndens beslut men målen har ännu inte tagits upp i Hovrätten. Balder har ännu inte tagit ställning till om de ska överklaga.
Hyressättning
Enligt hyreslagen kan hyror bestämmas på två sätt, antingen använder man sig av bruksvärdesprincipen eller också sätter man en presumtionshyra. I båda fallen ska hyresvärden och hyresgästföreningen komma fram till nivån på hyran i förhandlingar, men presumtionshyran förhandlas bara en gång och överenskommelsen gäller i 15 år. Använder man bruksvärdesprincipen sker förhandlingar varje år. Bruksvärdesprincipen innebär att beloppet ska vara skäligt med hänsyn till lägenhetens värde för hyresgästen.
