Prissättningen vid nyproduktion av bostadsrätter är svår att begripa för en köpare, mycket svårare än när man köper en villa med äganderätt. Det leder, anser jag, till felaktiga marknadspriser.
Småhus och bostadsrätter byggda efter år 2000 i Kungälv kostar ungefär lika mycket per kvadratmeter som villor. Men sedan skall man ta hänsyn till storleksskillnader samt till att bostadsrätterna oftast är belägna i flerbostadshus. Prisexemplen nedan är baserade på observationer i prismaterialet, variationer förekommer givetvis.
• Tänk er en ganska ny villa på 100 kvm boarea som är till salu. Den säljs för 4,6 miljoner kronor.
• Tvärs över gatan ligger en exakt likadan villa, den är dock bostadsrätt och du kan köpa bostadsrätten för 4 miljoner kronor och så betalar du dessutom en avgift till bostadsrättsföreningen på säg 7 000 kr/månad (eller mer) nu när räntekostnaden gått upp.
Det du som bostadsrättsköpare har svårt att se är att du i själva verket betalar 5 miljoner kronor (4 miljoner för bostadsrätten plus 1 miljon kr i andel i förenings lån). Räntan på föreningslånet ger högre månadsavgift för bostadsrätten. Till det kommer att byggexploatören nu för tiden nästan undantagslöst gjort en så kallad bolagsaffär. I ett aktuellt exempel jag granskat har exploatören på det viset undvikit en skatt på hela 340 000 kr för just din andel (bostadsrätt) i föreningen. Man skulle kunna uttrycka det som att du betalar 400 000 kr mer än för villan plus att du bjuder exploatören på ytterligare 340 000 kr, summa 740 000 kr.
De 340 000 kr är ett helt lagligt sätt att minska skatten. Men vill du i en framtid friköpa bostadsrätten skall DU som bostadsrättshavare betala dessa 340 000 kronor extra i skatt.
Är ovanstående rimligt? Nej naturligtvis är det inte rimligt. Som bostadsrättsköpare skall du naturligtvis inte betala mer för samma bostad än villaköparen. Visserligen kommer det alltid att vara olika priser och efterfrågan på bostadsrätter och äganderätter men det beror då på andra faktorer som till exempel villighet att betala för service, avdragsrätt för egna lån och ROT-avdragsrätt.
Det finns vissa konsumentskyddsregler med sikte på prisbildning men de är otillräckliga:
• När man säljer en bostadsrätt skall mäklaren upplysa i prospektet om det indirekta lånet. Jag tror att mångas missar detta. Det räcker att en spekulant missar och lägger ett för högt bud så är alla spekulanter förlorare!
• Staten har också föreskrivit att informationen i den ekonomiska planen skall bli tydligare. Exploatören skall ange om det gjorts en underprisöverlåtelse (till exempel en bolagsaffär enligt ovan). Köparen skall sedan med den uppgiften kunna räkna ut den indirekta skatten. Jag tvivlar på att någon gör det!
• I den ekonomiska planen skall det bland annat också framgå hur stort det indirekta lånet är per kvadratmeter.
Staten har inte åtgärdat skatteplanering med underprisöverlåtelser. Saken har utretts men det är lagtekniskt komplicerat. Staten och bostadsrättshavare är förlorare, fastighetsexploatörer är vinnare.
Hade bostadsrättsköpare känt till det som belyses i denna artikel hade prisbildningen kanske rättat till sig något. Men bara att ett fåtal läser och förstår mäklarprospektet tillräckligt noga och ännu färre läser den ekonomiska planen. De flesta vet inte vad en ekonomisk plan är, ofta inte ens styrelsen.
En fungerande marknadsekonomi förutsätter att köparen är välinformerad. Frågan är hur det kan lösas det när en bostadsrätt är till salu? Jag anser att detta är en konsumentskyddsfråga som ska hanteras lagstiftningsvägen.
Mitt förslag är att staten lagstiftar om utseendet på köpehandlingen när en bostadsrätt säljs. Lösningen är att priset anges INKLUSIVE underliggande andel i föreningens lån. Om man hade haft en sådan bestämmelse så hade det stått 5 miljoner kronor i upplåtelseavtalet i exempel ovan för bostadsrättsvillan i stället för 4 miljoner kronor. DET skulle göra att köparen uppmärksammas på det verkliga priset är och köparen skulle övervägt att gå ”tvärs över gatan” och i stället betala 4,6 miljoner kronor för en ägd villa. Vid villaköpet får man dessutom avdragsrätt på HELA lånebelastningen ränta. För bostadsrättsföreningen kan INTE göra skatteavdrag för ränta på lån.
Om man sedan föreskriver att exploatören skall ange den latenta skatten i kronor i direkt anslutning till bostadsrättspriset vid förstagångsupplåtelser så vet köparen allt. Jag tror på marknadsekonomi men den kräver alltid en god reglering.
Håkan Olsson
Civilingenjör och bostadsrättskonsult